BNB BASK La conciergerie du BAB Conciergeries / Gestion des Locations à Biarritz

• Vous souhaitez louer votre résidence principale en location courte durée lors de vos absences répétées et vous recherchez une personne de confiance pour s'occuper de la location ?

• Vous êtes propriétaire d'une résidence secondaire que vous proposez à la location courte durée et vous avez un changement d'usage en cours de validité ?

• Vous faites de la location étudiante  9 mois pendant l'année scolaire et souhaitez louer "en Airbnb" votre logement près de la plage durant l'été  (juillet/août + juin ou septembre) ?

BNB BASK propose aux propriétaires d'appartements ou de villas exclusivement sur le BAB (Biarritz Anglet Bayonne) de prendre en charge les tracasseries de la location courte durée à travers une délégation complète de la gestion et de la logistique de leur location.

En résumé, un service de A à Z pour une location de votre bien l'esprit tranquille.

Le fonctionnement est vraiment simple : vous touchez le loyer directement sur votre compte bancaire à chaque réservation et vous recevez simplement en fin de mois, fonction des réservations effectuées, une facture des prestations BNB BASK.

Vous n'avez à vous occuper de rien vu que nous intervenons sur la Gestion Airbnb et la Conciergerie.

BNB BASK s'occupe de tout !

LA GESTION AIRBNB

• Accompagnement des démarches administratives (numéro d'enregistrement, changement d'usage, cerfa POi …)
• Renseignements sur la fiscalité du Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)
• Visite du logement et Diagnostic Location
• Conseil en aménagement et décoration
• Shooting photos professionnelles
• Rédaction et publication des annonces
• Gestion des prix dynamique
• Suivi et synchronisation des plannings
• Réponse aux demandes des voyageurs
• Communication avec les locataires
• Suivi des réservations

LA CONCIERGERIE

• Préparation du logement
• Accueil des voyageurs 7 jours sur 7
• Présentation des consignes du logement
• Conseils touristiques
• Présentation des partenariats Activités
• Gestion du linge
• Assistance voyageur durant séjour
• Départ des voyageurs : contrôle du logement, commentaire, fidélisation
• Gestion du ménage
• Intendance & Petits travaux

Si vous le souhaitez, nous pourrons aussi vous donner des conseils judicieux sur l'équipement et la décoration de votre bien afin d'optimiser son attractivité locative.

Vous l'aurez compris : nous prenons en charge toute la gestion et la logistique pour que la location soit simple et fluide !

Notre leitmotiv est d'apporter une véritable dimension humaine dans l'accueil de vos locataires car le respect de vos voyageurs appelle leur respect de votre logement !!!

Et n'oublions pas qu'un locataire qui aura passé de bonnes vacances dans votre location sur la Côte Basque louera de préférence à nouveau chez vous en direct (fidélisation) et parlera de votre location (bouche-à-oreille).

C'est pourquoi, nous investissons du temps dans un accueil personnalisé des locataires et des conseils touristiques.
Durant le check-in, nous nous posons avec vos locataires pour connaître leurs attentes en terme de visites, d'activités … et établir un relationnel chaleureux.
Nous pouvons ainsi leur présenter la région, partager avec eux nos bons plans et leur faire part de nos partenariats locaux (activités sportives, bien-être …). C'est ainsi qu'ils associeront votre location à une expérience inoubliable du Pays Basque !!!

L'idée est d'offrir un package séjour à vos locataires comprenant votre logement mais également une expérience authentique de notre belle région ;-)

Bien sûr, chaque cas de collaboration est particulier alors discutons-en ensemble …

N'hésitez pas à prendre contact avec BNB BASK, la conciergerie du BAB :
Eric DI MAGGIO
- par téléphone au 06 52 79 01 32
- par email à bnb.bask@gmail.com

QUESTIONS FRÉQUENTES

# Pourquoi BNB BASK n'intervient que sur les communes du BAB ?

Effectivement, la conciergerie BNB BASK n'intervient que sur les communes de Biarritz, Anglet et Bayonne.

Disons que l'on ne peut pas réellement être bon partout :-)

En effet, notre métier de conciergerie demande Disponibilité, Réactivité et Mobilité … et ce, 7 jours sur 7 et quelle que soit la saison.

Un service efficace et une prestation de qualité impliquent de ne pas se disperser géographiquement compte tenu des difficultés de circulation dans la région, particulièrement en saison estivale.

En outre, cette spécialisation sur un secteur géographique restreint nous permet de bien connaître les spécificités du marché locatif du secteur BAB et ainsi de vous prodiguer des conseils éclairés.

# Comment définiriez-vous le marché des locations Airbnb sur le BAB ?
Et quels types de logement acceptez-vous de gérer chez BNB BASK ?

Il est important d'avoir conscience que la concurrence sur le BAB est très rude, ce qui implique que l'attractivité du bien est primordiale pour sortir du lot dans une offre pléthorique de biens en location courte durée.

Nous ne vous apprendrons rien en précisant que la localisation du bien joue un rôle prépondérant dans l'immobilier.

La concurrence d'investissements locatifs sur le BAB impose de proposer un logement bien entretenu, convenablement équipé et décoré avec soin pour attirer les voyageurs à la recherche d'un certain standing et de charme local.
Ainsi, nous travaillons toujours à optimiser l'attractivité locative de votre bien.

En ce qui concerne la location courte durée, nous notons 2 critères incontournables qui se distinguent dans la région pour assurer le succès d'une location Airbnb : la présence d'un parking et celle d'un espace extérieur que ce soit un jardin, un patio, une terrasse ou un balcon.

Et dorénavant, actualité oblige, l'existence d'un espace bureau avec un bon wifi dans le logement est un vrai PLUS pour répondre à la demande des professionnels, des travailleurs nomades ou des personnes en télétravail.

Côté typologie de biens, les logements T3 semblent être les plus rentables si l'on souhaite louer en courte durée tout le long de l'année. Ils correspondent en effet à la famille standard (1 couple + 2 enfants) et offre de la souplesse avec un compromis entre confort et capacité d'accueil.

Concernant les petites surfaces, nous sommes confrontées à une grosse concurrence sur les communes de Biarritz, Anglet et Bayonne liée à une offre très (trop) importante de ce type de biens sur le BAB.
Il est donc difficile de se différencier et les prix très bataillés rendent la rentabilité compliquée en hors-saison si l'on veut louer en courte durée toute l'année...
Bien sûr, un emplacement privilégié (vue mer, plage à pied, golf à pied ...) ou des prestations différenciantes (jacuzzi, piscine, jardin ...) changent la donne.

C'est pourquoi, la conciergerie BNB BASK préfère ne pas prendre en gestion Airbnb de studios ni de T2 sans parking et/ou sans extérieur.

Et concernant les T2 avec parking et extérieur, la localisation et les prestations feront toute la différence.

# A l'heure des arrivées/départs autonomes avec boites à clefs ou serrures connectées, pourquoi continuez-vous à faire de l'accueil physique pour les entrées et les sorties ?

Il s'agit en effet d'un parti pris volontaire qui va certes à l'encontre de la tendance générale mais qui représente aussi un positionnement fort qui nous différencie des autres conciergeries.

Selon moi, vu que nous sommes dans le secteur du tourisme,  il ne faut pas oublier la dimension humaine : nous ne louons pas seulement un logement mais proposons aussi une destination à faire découvrir. L'accueil et les conseils touristiques revêtent donc une certaine importance pour assurer une belle expérience à nos voyageurs.

D'un autre côté, afin de proposer un tourisme responsable, il est primordial d'accueillir les locataires et leur faire part des règles de la maison (et de la copropriété le cas échéant) afin d'éviter toute nuisance. Cet accueil physique à l'entrée et à la sortie permet d'établir un relationnel avec les locataires et de fixer clairement les règles du jeu. L'accueil étant aussi accompagné de conseils touristiques ... un respect mutuel peut s'installer.

# Depuis les confinements et la pandémie du covid19, les comportements ont beaucoup changé et l'on note de nombreuses incivilités et dérives dans la location courte durée (bruits, fêtes, prostitution ...). 

Qu'avez-vous mis en place pour sécuriser la gestion de vos locations ?

Il est vrai que depuis le Covid19 nous avons noté des changements d'habitudes. Il est désormais important de border les conditions de location et définir clairement les règles du jeu auprès des locataires pour prévenir les problèmes.

Cela passe clairement par une communication précise dès la prise de réservation mais aussi et surtout par un accueil en personne à l'arrivée puis un contrôle physique au départ. Par expérience, nous avons noté que les entrées/sorties en autonomie par boite à clef était la porte ouverte à un manque de respect chronique du logement et à d'autres dérives portant souvent préjudice au voisinage.

En parallèle à cette communication pro-active, nous avons mis en place 2 procédures d'enregistrement online pour sécuriser la location et ce, pour toutes les réservations qu'elles soient en direct ou via les plateformes (Airbnb, Booking...) :

• Signature en ligne d'une fiche de réservation : contrat de location, recueil des coordonnées exactes du locataire et scan de la carte d'identité.
• Prise d'une caution par empreinte de carte bancaire pour responsabiliser les locataires.

Cette démarche est fluide et rapide pour le locataire vu qu'elle se fait directement à partir de son téléphone portable. 

Cependant, elle marque un engagement du locataire et fixe clairement le cadre de la location. 

# Et en ce qui concerne les mesures sanitaires Covid19 ?

Nous avons mis en place avec nos équipes ménages un protocole de désinfection suite aux ménages inter-locations des logements avec le traitement des surfaces planes et de contact par des produits d'entretien virucides.

De même, il est important de laisser à disposition des locataires dans chaque logement des produits d'entretien désinfectants virucides pour le ménage durant le séjour.

En complément, nous recommandons à nos propriétaires de mettre en place des protections jetables recyclables sur les matelas et les oreillers qui sont changées à chaque rotation pour une hygiène optimale au niveau de la literie.

Et si besoin, nous pouvons également procéder à un traitement désinfectant par l'ozone grâce à notre générateur d'ozone portable qui permet d'éliminer virus, bactéries, acariens, moisissures ... dans le logement.

# Désormais, quel est le cadre de la nouvelle règlementation par la Communauté d'Agglomération ?

La Communauté d'Agglomération du Pays Basque a voté une nouvelle réglementation durcissant fortement les conditions de la location courte durée pour les résidences secondaires sur les 24 communes de l'agglomération de la Côte Basque dont Biarritz, Anglet et Bayonne.

L'autorisation de louer en location courte durée sa résidence secondaire est conditionnée à un changement d'usage de votre logement passant d'habitation à l'année à location meublée de courte durée. 

Depuis le 1er mars 2023, l'autorisation de changement d'usage d'un local d'habitation en meublé de tourisme est soumise au principe de compensation. Il s'agit d'une contrepartie exigée par l'agglomération pour pouvoir louer sa résidence secondaire en Location Courte Durée (LCD).

La compensation consiste à transformer un local non dévolu à l'habitation (bureau, commerce...) en logement devant être loué à l'année. Pour pouvoir louer sa résidence secondaire en courte durée, le propriétaire devra donc créer un nouveau logement en transformant un local de type commerces, bureaux ... en habitation. Ce local doit être de surface au moins équivalente à celui faisant l'objet d'une location saisonnière et être situé dans la même commune. 

Cette nouvelle réglementation s'adresse aux propriétaires particuliers de résidences secondaires ainsi qu'aux personnes morales (sociétés, SCI...).

Toutefois, il existe 2 exceptions permettant l'obtention d'une autorisation temporaire sans compensation pour les propriétaires particuliers :

• Les locations dites "mixtes" étudiant/LCD  : location étudiante (9 mois minimum) et location en meublés de tourisme (3 mois). Cette autorisation est délivrée pour 1 an (renouvelable) contre présentation d'un bail étudiant.
• Les meublés de tourisme associés à la résidence principale (annexe ou appartement indépendant accolé à votre résidence principale). Cette autorisation est délivrée pour une durée de 2 ans dans la limite d'un logement par propriétaire.

NOTA BENE :

• Les résidences principales mises en location pour une durée cumulée inférieure à 120 jours ne sont pas soumises à la demande de changement d'usage.
• Les changements d'usage déjà délivrés (autorisations temporaires de 3 ans) restent valables jusqu'à l'expiration de leur date de validité. A l'issue de cette date, le propriétaire, s'il entend poursuivre son activité de location de meublés de tourisme, devra se conformer au nouveau règlement en déposant une nouvelle demande d'autorisation de changement d'usage AVEC compensation.

# Pourquoi louer en courte durée (type Airbnb) plutôt qu'à l'année ?

Les avantages de la location courte et moyenne durée (jusqu'à 3 mois) sont nombreux :

• Vous n'aurez pas d'impayés vu que le locataire paie son loyer d'avance
• Une rentabilité bien supérieure avec des loyers plus élevés
• Un montant de caution libre
• Moins de risques de dégradations avec des séjours courts
• Un entretien régulier avec un ménage lors de chaque rotation de locataires
• Un contrôle régulier du logement pour une meilleure pérennité de votre bien.

ET sachez que l'on loue tout le long de l'année sur le BAB pour peu que l'on accepte d'adapter les tarifs et

la durée des séjours proposés à la demande et à la saison.
Cette gestion dynamique ainsi que l'optimisation des prix font d'ailleurs partie de nos prérogatives.

# Pourra-t-on continuer à utiliser notre résidence secondaire pour nos séjours personnels ?

Ne vous inquiétez pas … déléguer la gestion de votre résidence à BNB BASK ne signifie en rien renoncer à vos séjours personnels !!!

Vous aurez pleine liberté de choisir et bloquer des semaines dans l'année pour votre usage personnel.

Nous vous demanderons juste de nous prévenir bien à l'avance afin qu'aucune réservation ne soit faite sur ces périodes.